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Une SCI ou une SCI familiale qui pratique la location meublée peut soit être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) soit à l’impôt sur les sociétés (IS).
Les SCI qui pratiquent la location non-meublée effectuent une activité civile, dans ce cas elle est dite "transparente", les loyers perçus seront distribués aux actionnaires au prorata de leurs parts, et ceux-ci les déclareront en tant que revenus fonciers dans leur déclaration de revenus.
La location meublée constitue de fait une activité commerciale. Ainsi si une SCI loue des logements meublés, elle est considérée comme professionnelle et doit donc théoriquement passer au même mode de fiscalité qu’une société = s’affranchir de l’impôt sur les sociétés (IS)… Découvrez ci-dessous comme éviter ce piège !
Le piège de la location meublée au travers d’une SCI :
A partir du moment où une SCI tire plus de 10% de ses revenus d’une location meublée, elle doit être assujettie à l’impôt sur les sociétés.
Il est important de rappeler l’article 206-2 du Code général des impôts : le simple fait que la SCI pratique de façon habituelle la location meublée, même à titre accessoire (même sur un seul de ses immeubles), "contamine" l’ensemble de son activité > la SCI, devient alors commerciale, perd la transparence fiscale, et devient redevable de l’impôt sur les sociétés sur l’ensemble de ses bénéfices.
Quelques exceptions :
- L'administration fiscale n’exige pas le paiement de l’IS à partir du moment où le montant hors-taxes des recettes commerciales de la SCI n’excède pas 10% du montant de ses recettes totales HT. De plus, un franchissement occasionnel de cette barre des 10% peut être toléré, tant que la moyenne des recettes hors taxes de l’année en cours et des 3 années précédentes n’excède pas 10%.
- L’imposition à l’IS n’est pas automatique car elle dépend du caractère habituel ou non de la location meublée.
Comment savoir si la SCI est imposable sur l’IS ?
Pour savoir si une SCI est imposable ou non à l’impôt sur les sociétés, il faut que celle-ci ait un caractère habituel de la location meublée.
Exemple : il a été jugé par le Conseil d’Etat, dans un arrêt du 28 Décembre 2012, que les locations répétées d’un bien en meublé pour des périodes inférieures à 1 mois, sur 3 années consécutives, suffisaient à remplir le caractère habituel, et donc à retenir le caractère commercial déclenchant l’imposition à l’IS de la SCI.
Pour échapper à l’assujettissement à l’IS, la location meublée doit donc :
- Etre de courte durée
- Ne pas se renouveler sur plusieurs années.
Effets du passage entre fiscalité transparente et impôt sur les sociétés :
Le passage de la transparence à l’opacité fiscale a des conséquences énormes sur l’imposition de la SCI et de ses associés...
Les conséquences sur les revenus locatifs :
- Les revenus sont alors considérés comme du chiffre d’affaires. On peut déduire les charges d’exploitation.
- Sur le résultat, on applique 15% d’impôts jusqu’à 38 120€ de bénéfices, 33,33% au-delà.
- Si un actionnaire encaisse les loyers de la SCI, il s’agit d’une rémunération taxable au titre des dividendes versés, ce sont des revenus de capitaux mobiliers (RCM), imposés à 40%.
- Lorsqu’une SCI assujettie à l’IS vend l'un de ses biens alors la plus-value est taxée comme un revenu exceptionnel, dans le cadre de l’impôt sur les sociétés (même si le bien vendu est loué non-meublé)
Les conséquences en cas de revente :
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L'équipe SEFISO AQUITAINE